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淡水套房包租公賺賠差2成

公寓隔間不及電梯大樓報酬率逾6%才利轉手

圖片: 1 / ?

【郭及天╱台北報導】套房投資是不敗保證？東森房屋法務部副理許榮濱在淡水買過不少類型套房，卻是有賺有賠。許榮濱曾在竹圍以20餘萬元的自備款買套房，轉手獲利1~2成，但也曾買淡水捷運站周邊的公寓隔成4間套房，因轉售無門，小賠收場，賺賠之間差2成。許榮濱說，「淡水套房必須有6%的投資報酬率，且附帶滿租的租約，才有利轉手。」

有賺有賠
4年前許榮濱結婚，第1次買屋就選擇在竹圍捷運站附近，購買挑高4.5米小坪數產品，因商圈成熟、距捷運站僅200公尺，加上時值房市起飛，當初以235萬元買下的房屋，2年後因為小孩降臨而換屋，扣除當初約80萬元的裝潢費用，轉售還有逾4成的獲利。

低總價投資門檻低
後來許榮濱進入房地產業工作，接觸較多地產投資訊息，開始加碼進入門檻低、總價約200萬元的小坪數產品，陸續買了3間位於竹圍與北投的小套房，獲利1~2成。他說，2年前利率低，多半能貸到9~9.5成的房貸，平均1間套房每月繳息均不超過5000元，2~3個月內轉手，對上班族來說壓力都不大。
1年前許榮濱看好淡江大學外宿學生數量多，與朋友合夥以310萬元買下淡江大學商圈旁的公寓，並裝修分割成4間各約6坪的套房，原本以坪數較大的套房每學期收租3.3萬元，坪數較小的每學期收租2.8萬元計算，滿租情形下能有6%投資報酬率，沒想到4間套房遲遲無法滿租，只能租出2~3間，即使租金還能支付房貸，但投資報酬率卻降至4%以下，最後只有忍痛殺出。
這次投資，每個股東大約賠了3萬元。許榮濱事後分析，淡水套房的供給量龐大，空屋率比想像中更高，且現在大學生不愛住屋況差的公寓隔間套房，屋齡較新的電梯大樓因屋況佳、有管理，學生在每月租金差異不大的情形下，多半選擇電梯套房。而租金報酬率不佳的公寓套房，通常賣價也不會太好，更不能死抱著不放。

小眾市場介入宜慎
許榮濱4年來總共買了2間房子自住、4間套房投資，他認為，房市變化快，投資房地產一定要設定停損、停利，而套房總價低，很容易讓資金有限的年輕人衝動投資，卻不適合一般家庭居住，屬於「小眾市場」，接手力道自然不如2房以上的「大眾型產品」，目前景氣變差，房地產投資要更謹慎。

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--發布時間：20071202

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