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房貸金融- 屋況地段個人信用 房貸核准關鍵 |
我預計要買1戶總價約600多萬元的房子,但自備款到年底只能籌到100萬,因此想向銀行貸款470~480萬元,不足部分建商願讓我無息分3年償還。不過,因為合作的銀行是合作金庫,國營的銀行很難貸到這麼高的金額,請問是這樣嗎?建商有另外找國泰世華、渣打這2間銀行評估,但利率比較高。
我先生去年度的扣繳憑單約為73萬6000元,無不良信用,每月平均月薪6萬1000元,設定還款方式是每月3萬元,他的名下只有儲蓄保險,沒有任何不動產,請問銀行可撥貸款的金額是以什麼來評估?要貸到470~480萬是很困難的嗎?
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呂大維小檔案
現職:太平洋房屋天母簽約中心副科長
經歷:10年代書經驗
擅長:中古屋買賣簽約、貸款
學歷:東海大學企業管理學系 |
回答:太平洋房屋天母簽約中心副科長呂大維表示:銀行撥放貸款主要是依據房子的地點與屋況,還有貸款人的個人財力與信用評估。正常的狀況下,貸款成數約可達房屋總價的7~8成,如果是建商配合的銀行,且貸款人信用良好,大部分都可貸到8成,但若是購買的坪數在15坪以內,銀行通常會認定是小套房,或是房屋地段較偏僻,貸款成數可能僅6成左右。
國銀放貸成數未必低
以往刻板印象認為,國營銀行的限制較多,但事實上,國營銀行貸款成數並不會比民營銀行或外商銀行來得低,借款人若沒有跟銀行借貸、使用信用卡、開戶提存款等紀錄,當銀行至聯合徵信中心查詢信用狀況,沒有任何信用紀錄時,民營與外商銀行願意貸款的成數反而較低。
各家銀行的利率都會稍有不同,普遍來說,貸款成數愈高,利率相對也愈高。
依據Cherry所述先生的收入狀況,設定每月3萬元還款,貸款470~480萬元並不困難。但無不良信用的定義,須向聯合徵信中心查詢才可得知,以往申貸人若有使用現金卡、信用卡,每月按時繳納循環利息,但未清償本金,申貸時會將未償帳務計入負債比,貸款連同的保證人,例如配偶或是親戚信用有瑕疵,也會影響申貸狀況。
從Cherry的來信當中,無法得知房屋地段、坪數與貸款人信用,因此很難推斷銀行可貸的成數為多少,建議若無法向建商配合的銀行申貸成功,可細問原因後再作考量。
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