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2008年07月29日 星期二
租屋搬家- 房東易主租約仍有效力
請問一下,我是租套房,有跟房東簽1年租約,但現在房東換人,我不想租了,新房東卻說必須賠償違約金,請問這合理嗎?那合約還生效嗎?

壹蘋果地產王

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回答:民法425條明白指出,出租人於租賃物交付後,承租人佔有中,縱使將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之。
也就是所謂的「買賣不破租賃」條款,連租賃契約都不須重新簽約,除非租賃期限超過5年,或簽定不定期租約,又沒有經過公證,就不適用。以阿全的情況來看,簽定1年的租約為定期租約,便適合採用該條法令,原租賃契約是持續生效的。

租押金應轉移給新房東
新屋主必須承擔原契約內容,對房客來說,權利與義務不變,且新屋主不能擅自變更契約內容,除非是經過雙方協商並徵求房客同意;因此在合約期限內要退租,的確算是你違約,須賠償違約金,除非能舉證出可歸責於新房東的事項,才無須給付違約金,相反的,新房東不租給你,不履行合約上義務,就算新房東違約。
此時,要特別注意舊屋主是否將預付的租金與押金轉給新屋主,避免新屋主沒有收到租金或押金,而向房客再收1次。至於房客,則無法主張已支付給舊房東為由,而不支付租押金。

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