選購新成屋注意四大事項

最近在路上、在媒體上都可看到二、三年前熟悉的預售案又重出江湖，因為這些案子都即將完工交屋，所以不動產專家建議，民眾此時如果想買這類新成屋，一定要注意之前的銷售率、目前市場合理價格、建築施工品質以及貸款條件，以確保自己購屋的權益。



最近房屋市場除了持續有新預售個案推出之外，二、三年前熟悉的預售案子也紛紛重出江湖，因為當時大量推出的預售個案，現在都進入完工交屋期，預售階段沒賣完的個案，於是在基地結構體之中又搭出接待中心或是實品屋進行銷售，像是文山區有名的「極美山莊」、中和的「元氣大鎮」等等，雖然這類個案已不會有預售屋可能蓋不出來的風險，順利完工交屋應該是沒問題，但不動產專家仍提醒要買這類個案的民眾，仍要注意這類將完工新成屋個案可能面臨的問題。



美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，二、三年前公開銷售過之預售個案，現在完工交屋在即，卻搭起接待中心再行銷售，首先要注意的是預售階段的銷售率，因為這類個案不是銷售率不佳，就是規劃戶數過多，所以才有必要在現在再行銷售，如果是前者，可能造成初期進住率不高的問題；如果是後者，將來在管理上也會比較複雜。



其次，要多方打聽目前該個案市場上的合理價格。目前房市景氣還處高檔，二、三年前的預售開價相對都比較低，因此到成屋階段再銷售，價格都有一到兩成的漲升空間，建商此時當然不會再以預售價位來賣，於是會有一套新價格出來。另一方面，預售階段購買的投資客，也想在交屋、開始繳房貸之前獲利了結，所以就有委託房仲轉售以及投資客自行銷售的兩種價格出來。



易而安不動產顧問張欣民指出，在這三類價格當中，建商一般都還是委託代銷業者銷售，在代銷業者搶案情況下，價格會是三種價格中最高的，自行銷售者因為沒有通路及行銷專業，所以姿態會放得比較軟，心中大多想有賺頭就好，因此其售價會是三種價格中最低的。至於委託房仲銷售者，因有仲介服務費，其價格會居於以上兩者之間。此時民眾如果喜歡此個案，就要對三種價格都有所了解，並比較當初預售價，以取得一個對自己最有利的「合理房價」。



雖然說新成屋已經是看得到、摸得到，可以眼見為憑，建築上比較不會有大問題，但張欣民認為，還是要留意營建的施工品質，如工地的清潔狀況、地磚鋪設平整度等，更重要的還是要選有品牌、有口碑的業者較有保障。



最後，是要確定自己能取得的房貸條件，額度有多少、利率是高是低？二、三年前銀行放款的條件還很寬鬆，有些預售個案甚至還打出八成五、九成的房貸額度，這二、三年來央行已經數度調升利率，所有銀行的房貸利率都已走高了，現在是否還能取得當初預售的貸款條件，特別是承接預售已購客戶者更是要問清楚，才不會讓自身的權益受到損害，或是錯估自身的購屋能力。



此外，因為最近「工業住宅」被政府機關特別關注，所以有些個案即使已經全新完工，但就是無法交屋，因為建管單位不發使用執造。這也是民眾在看到新成屋時，不能忽視的地方，不要房子已經蓋出來了，買來就能住。張欣民提醒，還是先確定使用執造是否已經核發下來，再看看有沒有哪些地方不符合建管規定，再談要不要買也不遲！

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