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賴明淵沿捷運買頂加公寓

加蓋有風險 專挑冷漠公寓避檢舉


圖片: 1 / ?
【曾敬德╱台北報導】北市可建土地有限，衍生出都市更新商機，賴明淵相中此獲利倍增機會，卡位台北市大馬路老舊公寓，長期投資等待改建機會，還沿著捷運購買頂加公寓，隔成套房出租，賺取穩定租金收益與捷運住宅房價增值。

膽大心細
台北市大安區豪宅產品多，但賴明淵選擇投資捷運周邊產品，他看中捷運周邊住宅需求強勁，房價保值長期看漲，承租客源穩定，與其投資景觀豪宅，不如訴求需求更強的捷運住宅。2年前他就購買士林單層面積15坪頂樓加蓋公寓，每月租金足以應付房貸支出，房價還漲了2成。
   
  沿著捷運投資獲利機會大，賴明淵專挑收捷運站周邊收租效益大的頂加公寓，長期投資。陳恒芳攝  
買捷運住宅賺2成
「頂加公寓」報酬率高，隔成套房後更能創造租金收入，但他曾購買大安區頂加公寓投資受挫。他說：「住戶水準愈高的區域，改套房或頂樓出租麻煩多，曾遇到住戶主張要拆掉頂加空間，表明不是不能拆，只是現在緩拆。」
賴明淵後來挑選這類產品有獨特心法，最好住戶屬中下階層，每天早出晚歸，不關心鄰居狀況，他們就沒空理會你，這可從公寓樓梯大門是否常沒關，就可以看出端倪。
他還看好都市更新商機，4年前卡位和平東路老舊公寓，由於公寓土地持分高，挑選使用區分為商二或商四土地，容積率高，未來改建能分回建物面積大，投資有獲利倍數機會，但這種產品投資時間長，自備款最好超過5成。
賴明淵說：「要挑選建商沒有談過的區域，屋主心態不會高，取得後要有養5年以上的心理準備。」

   
   
都市更新需耐心等
都市更新獲利高，但相對學問也多，一般民眾投資風險高，最好選有4~6棟併排的舊公寓，土地面積大概200~300坪，規模大可興建大樓，整合戶數也不會太多，提高成功整合機會，且買舊公寓前要先確定使用區分，有些都市計劃通盤檢討後列為商業區，但原本可能是住宅用地，未來改建時仍以原本的使用區分為主。
賴明淵長期投資穩健，但沿著捷運投資也曾失利過，他找到中正區捷運站附近的舊公寓，看好格局方正，可隔多間套房出租，原本以為只是在廟旁邊，看過幾次都不會吵雜，之後有多家仲介都跟他說旁邊有靈骨塔，只好忍痛殺出，他說：「看過幾次都覺得很安靜，原來吵的時候，都是我沒在場的時間。」

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--發布時間：20070828
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