頂樓公寓改套房 報酬逾15%
林呈璟投資捷運站周邊 善用彈性還款調節資金
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【郭及天╱台北報導】大選後房市續揚動能充滿期待，在目前通膨壓力、原物料價格高漲下，老公寓成高報酬率投資工具之一。投資達人林呈璟購買頂樓公寓增建及隔間成套房，平均年報酬逾15%，相當於6、7年回本。他認為，捷運站周邊公寓頂樓增建，以及一些禁止轉售期限即將到期的國宅，是目前較值得投資的商品。
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眼光精準
兩年前林呈璟以500萬元、每坪約15萬元，買捷運新莊線三重站公寓，花60萬元施作鋼筋混凝土隔間及電視、床組等簡易家具家電，將原本29坪隔5間套房，頂樓增建20坪隔成4間套房，平均每間租金8000元，若滿租1個月有7萬元租金收入。
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增建注意法規問題
林呈璟說，即使空置1~2間，租金收入拿來繳當初貸350萬元的本利攤還貸款都還有剩，多餘利得可拿來提前還款。
以滿租報酬率15~16%估算，約6、7年可回本，現在有很多人要買，但他捨不得賣；租金扣除貸款後多餘錢可提前還款，如今貸款金額剩不多。他說，有些銀行能彈性還款，雖然利率比一般本利攤還多出1碼，但滿租時可多繳一點貸款，即使有人退租或空置壓力也不會那麼大。
但頂樓增建還是要注意法規問題，在加蓋鋼筋混凝土的施工時，最好和鄰居打聲招呼、送個小禮品，敦親睦鄰。林呈璟說，「這幾年買頂樓加蓋的公寓，最好是離已經通車的捷運站不要太遠，這樣才有出租的需求。」
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新興重劃區支撐強
以捷運三重站來說，雖然捷運還沒有完工，但一些台北縣的新興地段因捷運和公共運輸系統的關係，成台北客向外租屋或買屋首選，通常都能滿租，以這間公寓為例，僅約1間套房空置。三重、新莊、蘆洲等都有新興重劃區，預售屋推案量大，但這些區域房屋興建多經都市設計審查，都市景觀好，房價具支撐。
一些國宅不能轉售的限制期間即將到期，也是值得投資的標，例如民生社區旁「建安新城」房價每坪38~40萬元，但流通性增加後，會推升買方需求。
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| --發布時間：20080323 |
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