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學區捷運讓套房更保值

至少12坪居住空間才充裕

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【連珠君╱台北報導】「麻雀雖小，五臟俱全」的套房產品，是許多社會新鮮人一圓購屋夢的基石，然而自下半年起，銀行貸款緊縮讓套房湧現賣壓，買賣雙方對價格認知差距也逐漸拉大；究竟保值的套房該怎麼挑，挑高的套房該怎麼選，選定的套房夾層如何裝修才不算違法？本期將從功能與類別，帶您掌握套房選購法則。

避開地雷
巨將國際實業行銷服務部專案經理凌培暘表示，套房與一般住宅最大的不同，在於一般住宅通常訴求單純的住宅區段、商業氣息低，零店面的規劃更是受到歡迎，但套房首重生活機能，周邊交通、採買愈便利的地段愈好，甚至1樓規劃便利商店等店面，反而增加買氣。

代租代管費房租10%
套房依需求可分為自住型、學區套房、投資置產型與休閒型等4大產品類型，自住型套房通常鄰近辦公商圈，或搭乘捷運、公車可1班車抵達的區域為主；學區套房多位在明星學區內，通常是一屋難求。
套房最為人詬病的地方，是單層戶數多，長長的走廊兩側滿滿都是門，如同飯店一樣，出入人口混雜，且套房通常為通勤族，車位需求量少，幾乎都會將車位外賣，地下室的安全成為死角。此時，攝影機、緊急按鈕不可少，若能規劃外賣車位另有不同的出入口，安全性將更完善。
投資型又可分為以買賣賺取差價為目的，以及出租賺取租金的投資客。因應這股潮流，代租代管業因而興起，可以服務不想管理套房瑣事的懶人房東，通常結合社區物業管理，無論是跟房客簽約、房屋修繕，都不須房東費心，但費用也不少，一般為房租的10%，當空窗期時，部分代管業者甚至不收取代租費用。
公共設施也出現便利房東的設施，例如悠遊卡結合門禁管制，無論是社區或住家大門，一卡到底，當租約結束後，房東不必更換門鎖也不須收回悠遊卡，只須設定舊有的悠遊卡不得再使用，新的房客可馬上入住。
中信房屋板橋江翠加盟店襄理蘇育弘表示，大學旁的套房因學生租屋需求穩定，頗受投資人喜愛，大學旁最常出現老舊公寓改裝成套房出租；新套房大樓多會考量學生騎機車的習性，規劃大量的機車位，如果基地面積大，多會規劃學生常使用的休閒設施，如籃球場、表演舞台、攀岩場等。

休閒套房管理費偏高
休閒型套房通常位於風光明媚的觀光區，北部以台北縣淡水、八里、北投與宜蘭礁溪最多，有訴求淡水河景的套房，以及在家泡溫泉的溫泉套房等，這類套房通常伴隨豐富的休閒設施，以符合休閒第2屋的需求。
不過，因休閒套房平時居住人口不多，休閒設施的維護及費用成為大問題，建議不到200戶的套房社區，不要選擇有游泳池的設備，因為可能淪為荒廢的「蚊子公設」。

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--發布時間：20071117

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