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延長房貸寬限期　租金報酬逾13%

劉熙明建議採本息攤還減少前期壓力

圖片: 1 / ?

【郭及天╱台北報導】房價高漲嚇跑不少投資客，但劉熙明認為「現在房地產投資還是能獲利」。他用精密數學試算來分析報酬率，善用前幾年只繳息的房貸寬限期，與銀行協商延長到5年，讓他以自備現金計算的投資報酬率都達到13%以上。

財務槓桿
自20歲以來就對房地產投資極有興趣的劉熙明，向來以數學公式計算投資房地產的報酬率，他介紹朋友買中和市中正路1間20坪的新成屋大套房為例，他花了少許費用隔成2房後，每月收租1.7萬元，以長期投資的報酬率來算約5.1%。



	劉熙明善用數字分析房地產投資報酬率，向銀行協商較長的寬限期，增加資金運用和減少求售無門的壓力。張哲偉攝

高租金收益+轉手利潤
原要以全額現金購屋，最後還是向銀行以年利率約3%貸款320萬元，每年收租20.4萬元，寬限期內每年付銀行9.6萬元利息，每年還有10.8萬元淨收益，以自備款80萬元換算，每年投資報酬率13.5%，除高租金收益外，轉手還有一筆增值利潤，「善用財務槓桿可讓原本只能投資1間房屋資金規模大增。」
「如何能向銀行協商較長的還款寬限期很重要。」劉熙明表示，一般房貸寬限期約2~3年，若和銀行協商還利息期限至5年，5年可回收逾6成自備款、增加資金運用空間，且房屋也沒有急售壓力，可等到好價格再賣。
如何與銀行協商較長的寬限期，劉熙明表示有固定薪資的經理級上班族比收入不固定的企業負責人，在銀行眼中更是好客戶。

登記自用無出租紀綠
因銀行限縮房貸，購屋最好登記為自用住宅，不要有出租紀綠，可省下房屋稅，也有助銀行給予較長寬限期。他也建議，採用每月還款相同「本息攤還」方式，前期還款負擔較輕，比還款愈來愈少「本金攤還」還要好。
劉熙明說，「像中和市到台北市上班族多，住商混合地段的房屋就好出租。」

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--發布時間：20080122

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