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不問增值問抗跌 3年賺57%

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吳俊毅獨創橄欖型投資法
【郭及天╱台北報導】很多投資人為了區隔市場，專挑小眾的特殊型產品，雖然有獲利，吳俊毅卻認為「買愈多人可接受的產品、接手性愈強」，他用「橄欖球型投資法」，避開投資總價、坪數、屋型上兩邊極端的產品，挑選大眾化的產品，在高房價趨勢下，獲利空間更大。
   
   
大台北選三重蘆洲
吳俊毅舉例，2房產品比套房更易獲市場認同。因為套房在首購族婚後居住3年可能產生換屋需求、且貸款成數低，但2房的居住年限較長，使用期限較長，市場接手性比較好。而愈多人認同的地段，例如捷運、商圈、學區，就具有佳的抗跌元素，抗跌元素愈多，代表房價的支撐性愈強，愈有增值機會。
吳俊毅曾介紹家人在蘆洲捷運三民高中站附近買房子，除了完善學區外，還有傳統市場、超市、圖書館、游泳池等設施，3年前以700萬元買3房加車位，如今市價已漲到1100萬元。
他說，「挑選房屋標的不應先看哪裡會增值，而是判斷抗跌元素，抗跌元素愈多，代表房價支撐性愈強，愈有增值機會。」如學區、捷運、商圈、休閒環境都屬抗跌的元素。
他認為，大台北地區一線的衛星城鎮中，只剩三重及蘆洲有大型重劃區，例如三重富貴段、蘆洲水湳重劃區等，這些新興重劃劃區公共建設較完整，是投資人攻佔第一線城鎮的首選。
如果是出租型投資人，可將1間2房切割成2間小套房，可以讓投資效益發揮最高。
吳俊毅以友人以總價500萬元買蘆洲中山一路的房屋為例，同樣1間2房格局，前任屋主整層出租每月收租1.3萬元，但每月須負擔1.5萬元本利攤還的貸款，新屋主接手後，花20萬元裝修內部，隔成2間小套房，每個月每間小套房收租1萬元，加上車位可以租2500~3000元，扣除貸款每個月都還有收益。

試算報酬率應保守
前手屋主的租客若退租，屋主資金運用上可能就產生壓力，但2個套房租客即使有1個人退租，至少還有1間可以收租金。
吳俊毅說，「試算投資報酬率時，這種收租型的置產要把利率和風險算到最高，把收益算到最低。」以貸款100萬元，以較高的利率4%、20年本利攤還來計算，每個月約還款5800元，即使目前房貸利率都在3%左右，但貸款可以以較高的4%試算。

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--發布時間：20080129
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